Guía del comprador extranjero

Sí, y no es una zona gris. Lo que cambia es cómo, y depende de dónde esté la propiedad.

La Constitución reserva una franja llamada zona restringida: 100 kilómetros desde las fronteras y 50 kilómetros desde la línea de costa. Fuera de esa franja, un extranjero adquiere propiedad a su nombre igual que un mexicano. Dentro de ella, lo hace a través de un fideicomiso bancario.

Melaque, Barra de Navidad y Cuastecomate están dentro de los 50 kilómetros de costa, así que toda compra escriturada de un extranjero en la costa pasa por fideicomiso. Sayula no: está tierra adentro, y ahí la propiedad se adquiere de forma directa.

Un fideicomiso es un contrato en el que un banco mexicano autorizado aparece como titular de la propiedad y usted es el beneficiario. La palabra asusta a mucha gente en la primera lectura, así que conviene ser exactos sobre qué le da y qué no.

Le da el derecho de habitar la propiedad, rentarla, remodelarla, venderla a quien quiera, y heredarla a los beneficiarios que usted designe. El banco no puede disponer de ella, no puede venderla y no la tiene en su balance. Su función es de administrador, no de dueño en el sentido económico.

Se constituye por cincuenta años y se renueva. Requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que se tramita como parte de la operación. Tiene un costo de apertura y una cuota anual de administración que cobra el banco; ambos varían por institución, y conviene comparar antes de elegir.

Un detalle que ahorra problemas: nombre beneficiarios sustitutos desde el inicio. Es la parte del contrato que evita un juicio sucesorio en México si algo le pasa.

Esta es la parte que más dinero le puede costar si la pasa por alto.

Escriturada. Propiedad privada con título inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Es el régimen más sólido. Si usted es extranjero y está en la costa, la tendrá vía fideicomiso.

Ejidal. Tierra de origen comunal, producto del reparto agrario. Se compra y se vende todos los días en Melaque, y buena parte del pueblo está construido sobre ella. Lo que se transfiere son derechos posesorios documentados ante el ejido, no una escritura inscrita. El precio lo refleja: propiedades ejidales cuestan claramente menos que sus equivalentes escrituradas.

No es una estafa ni es informal, pero tampoco es lo mismo. Existe la figura del dominio pleno, por la cual un terreno ejidal se convierte en propiedad privada, pero requiere acuerdo de la asamblea ejidal y su propio trámite. Si alguien le dice que es un puro trámite de semanas, desconfíe.

Concesión de zona federal. La franja de veinte metros a partir de la marea alta es zona federal marítimo terrestre. No se vende: se concesiona. Si una propiedad frente al mar incluye terraza o palapa sobre esa franja, pregunte por la concesión y por su vigencia.

En México el notario público no es lo que un notary public es en Estados Unidos o Canadá. Es un abogado con fe pública, nombrado por el estado, y ninguna transmisión de propiedad es válida sin pasar por él. No es opcional y no se elige por precio solamente.

El notario revisa que el vendedor sea quien dice ser, que la propiedad esté libre de gravámenes, calcula los impuestos de la operación, los retiene, los entera y da fe del acto. Esa responsabilidad es la razón de que sus derechos se calculen como porcentaje del valor y no como tarifa plana.

Y de ahí sale el punto que sorprende a casi todo comprador extranjero: ese valor se toma del avalúo formal. Por eso el avalúo no es un papel de trámite. Es el documento que fija la base sobre la que se calculan los derechos notariales y el impuesto de adquisición.

Como referencia general, los costos de cierre de una compra en México suelen ubicarse entre el 4% y el 8% del valor de la operación, y los cubre el comprador. La banda es amplia porque depende del estado, del municipio, del valor y de si hay fideicomiso de por medio.

Lo que compone ese porcentaje:

• Impuesto sobre adquisición de inmuebles. Lo cobra el municipio y en Jalisco ronda el 2% del valor. Es la partida más grande.
• Derechos notariales. Porcentaje sobre el valor, decreciente conforme sube el monto.
• Registro Público de la Propiedad. Derechos de inscripción.
• Avalúo. Con perito autorizado.
• Certificados y búsquedas. Libertad de gravamen, predial al corriente, no adeudo de agua.
• Permiso de la SRE y constitución del fideicomiso, si aplica, más la primera anualidad del banco.

Pida el desglose por escrito antes de firmar el contrato de compraventa, no después. Un notario serio se lo entrega sin discutir.

Al vender, el impuesto que aparece es el ISR sobre la ganancia. Hay una exención por casa habitación bajo ciertas condiciones de residencia y comprobación, y ahí sí conviene asesoría fiscal específica antes de la operación, no después.

RFC. Es el registro fiscal mexicano. No siempre se exige para comprar, pero facilita casi todo lo posterior: pagar predial en línea, contratar servicios, declarar renta si va a arrendar, y acreditar deducciones cuando venda. Si piensa quedarse, sáquelo desde el principio.

Cuenta bancaria en México. Ayuda para predial, luz, agua y mantenimiento, y evita comisiones de transferencia internacional repetidas. Requiere comprobante de domicilio, así que suele resolverse después de cerrar, no antes.

Calendario realista. De la oferta aceptada a la firma de escritura, una operación limpia con fideicomiso suele tomar entre seis y doce semanas. El permiso de la SRE y la constitución del fideicomiso son los pasos que marcan el ritmo. Si alguien le promete tres semanas, o está omitiendo un paso o va a pedirle que firme algo antes de tiempo.