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Ejido, escritura y fideicomiso: la diferencia que decide su compra
Tres regímenes de tierra conviven en Melaque y la mayoría de los anuncios no dice cuál es cuál. Aquí está la diferencia, sin rodeos.
Si está viendo casas en Melaque habrá notado que dos propiedades muy parecidas pueden tener precios muy distintos. Con frecuencia la explicación no está en la casa, está en la tierra.
Propiedad escriturada
Es propiedad privada con título inscrito en el Registro Público. El dueño aparece en el registro, la propiedad se puede hipotecar, heredar y vender sin más trámite que el normal. Es el régimen más sólido y, en igualdad de condiciones, el más caro.
Fideicomiso bancario
No es un régimen de tierra distinto, es la forma en que un extranjero tiene propiedad escriturada dentro de la zona restringida, que son los 50 kilómetros de franja costera. El banco aparece como titular y usted es el beneficiario, con todos los derechos: usar, rentar, remodelar, vender y heredar.
Se constituye por cincuenta años y es renovable. Tiene un costo de apertura y una cuota anual de administración. Melaque, Barra de Navidad y Cuastecomate están dentro de la zona restringida, así que cualquier compra escriturada de un extranjero en la costa va a pasar por aquí.
Propiedad ejidal
Es tierra de origen comunal. En la práctica se compra y se vende constantemente en Melaque, y buena parte del pueblo está construido sobre ella. Lo que hay que entender es que la operación no produce una escritura inscrita: lo que se transfiere son derechos posesorios, con la documentación ejidal correspondiente.
Eso no la hace ilegítima ni la vuelve una mala compra. La hace una compra distinta, con un riesgo distinto y un precio que refleja ese riesgo. Existe además la vía de dominio pleno, por la que un terreno ejidal puede convertirse en propiedad privada, pero es un proceso que depende de la asamblea ejidal y no se resuelve en una semana.
Lo que le recomendamos
Antes de dar cualquier anticipo, pida por escrito bajo qué régimen está la propiedad y qué documentos existen hoy. Si el vendedor no lo tiene claro, esa es la primera señal. Nosotros hacemos esa revisión antes de que cambie de manos un solo peso.